Vida Útil en la Construcción: un debate que Blockchain y BIM pueden ayudar a resolver.

Hasta ahora, el asunto de la vida útil de los edificios se basa en la experiencia y en el pragmatismo más que en conocimiento exhaustivo de la duración de los componentes de éste y la valoración privada y social de los procesos que implica.

La teoría indica que la vida útil de un edificio incluye: iniciación, definición del proyecto, diseño, construcción, comisionamiento, operación, mantención, remodelación, reemplazo, demolición, reciclaje y re-uso de activos ( o sus partes), incluyendo sus componentes, sistemas y servicios.

Por otro lado, la vida útil que es considerada en proyectos de inversión inmobiliaria (50) e infraestructura (30), es la edad calculada para empezar a hacer re-inversiones mayores para remodelación y donde el retorno empieza a caer.

Actualmente, el tema está cobrando relevancia debido, por una parte, al consumo energético en el ciclo de vida de la construcción y sus consecuentes emisiones de CO2 a la atmósfera, habiéndose convertido en uno de los sectores productivos más contaminantes del planeta; y, por otra parte, debido a las experiencias existentes en la mantención del stock existente, quienes llaman la atención en la relevancia de tener un indicador confiable de vida útil de los edificios.

El uso de la tecnología en la construcción permitiría obtener datos nunca antes disponibles para la correcta decisión respecto de cuánto, cómo y para qué cada construcción debe ser desarrollada.

En este sentido, es importante destacar la importancia del cambio en el “driver” de los criterios a ser considerados hoy día en el sector inmobiliario. Si en los 90 fue un sector guiado por la oferta, hoy día está dirigido a cumplir los requerimientos de la demanda.

En efecto, en la Europa occidental de la postguerra, la oferta inmobiliaria de edificios para residencia y oficinas ya está más o menos lograda. Ahora, la demanda se está centrando en aspectos de calidad. El edificio debe cumplir los requerimientos del usuario, los que contienen la exigente norma legal y estándares culturales y sociales específicos e individuales establecidos por el usuario o dueño. De esta forma, la información que se entrega al comprador final es fundamental. Debe ser una información amigable y más relacionada con el uso del edificio que con aspectos técnicos.

Entonces, ¿cómo debiéramos considerar y aplicar un concepto real de vida útil de un edificio?

Es más costosa la construcción de edificios de vida corta, como está sucediendo en Japón, de forma planificada, económica y ambientalmente rentable; o, ¿es mejor evitar el gasto energético de una reconstrucción, dándole más larga vida a la edificación con componentes de alta calidad y bajo impacto ambiental?

Si bien la pregunta no tiene respuesta aún, las herramientas tecnológicas y metodológicas como Building Information Modelling (BIM), Life Cycle Assesment (LCA), blockchain y otras, han llegado para investigarlo, evaluarlo y decidirlo. La integración de estas herramientas, si bien presentan importantes desafíos, podrían ayudar a conocer de manera más exacta el potencial de duración y costo asociado a distintas alternativas de construcción, promoviendo así una mayor confianza de los inversionistas y los usuarios finales.

La contribución de BIM

El Building Information Modelling (BIM) es definido como un “proceso que implica el intercambio coordinado y estructurado de la información digital de un edificio a lo largo de su ciclo de vida” (Eastman et al., 2011)

El uso optimizado del modelo BIM permite visibilizar los equivalentes virtuales de los elementos constructivos y piezas que se utilizan para construir un edificio. Por ejemplo, BIM permite trabajar con datos relativos a los materiales (cantidad y propiedades) desempeño energético, calidad de la iluminación, características del sitio de construcción y comparaciones entre nueva construcción y renovación. En general, toda la información interna del edificio, incluyendo todos los datos de ingeniería como las estructuras de carga, todos los conductos y tuberías de los sistemas e incluso la información sobre sostenibilidad, permitiendo realizar simulaciones de las características del edificio en la etapa de diseño. También es posible acceder a datos de gestión del proyecto como el calendario de avances, recursos humanos requeridos, costos en distintas fases del proyecto.

Gracias a esta información, BIM no sólo es una guía útil para los involucrados en la fase de diseño y ejecución de una construcción, sino también es de gran utilidad para las fases de operación y mantenimiento — cuyos costos representan el 70% a 80% de los costos totales del ciclo de vida de un edificio-; y, por lo tanto, para dar mayor información y certezas a los inversionistas.

Cómo Blockchain potencia las propiedades de BIM

A principios de 2018, la consultora estadounidense WSP identificó a blockchain como una de las tecnologías más potentes para aumentar la productividad de la construcción, asegurar trazabilidad y entregar confianza respecto de la sostenibilidad energética, la transparencia en la cadena de suministro, integrar resultados de la evaluación del ciclo de vida y el concepto de economía circular, ayudando a conseguir los objetivos de sostenibilidad en activos etiquetados con su información ambiental rastreando la información desde el origen.

Blockchain tiene la capacidad de distribuir en tiempo real la información contenida en un proceso de construcción entre todos los participantes de una obra. La distribución se hace en una cadena de bloques (blockchain) donde cada bloque contendría los datos relevantes y necesarios para la construcción del edificio, la cual sería incorruptible.

De esta forma, al integrar los sistemas BIM con la cadena de bloques, sería posible garantizar que la información de BIM contenida en Blockchain sea inmutable y, por ello, dar completa certeza a los participantes de la construcción e inversionistas que lo planificado será lo ejecutado. En caso contrario, será posible saber dónde han estado las fallas del proceso. Para el caso del cálculo del ciclo de la vida útil del edificio, los administradoresde las distintas etapas de este ciclo podrán tener la información completa y confiable para una gestión óptima según lo planificado. Algunos de los usos potenciales que pueden darse son los siguientes:

· Almacenar de forma cronológica las transacciones de valores y bienes

· Administrar Smart Contracts

· Combinar Smart Contracts para formar una (DAO)

· Corroborar pruebas de la existencia de datos de una Digital Identification

La combinación de estos puede lograr que diferentes empresas lo utilicen para asegurar la calidad y disminuir los riesgos, impactando en la cadena de valor completa, donde se verá siempre beneficiado el usuario final.

Cómo Blockchain transforma la relación con el usuario final

Blockchain aporta trazabilidad, transparencia y colaboración, para un usuario final que puede estar seguro de que los atributos comprometidos por el promotor del inmueble serán reales, compradores y vendedores estarán conectados a través de plataformas P2P sin necesidad de intermediarios, la tokenización permitirá adquirir fracciones de las viviendas para alquiler o compra y el mantenimiento de los edificios se realizará través de smart contracts conectados a los dispositivos directamente.

Pero existe una nueva dimensión en esta nueva relación horizontal entre el usuario final y el inmueble, donde se hace necesario un acercamiento a la tecnología donde generalmente el habitante había estado relativamente desconectado de la operación y mantenimiento, con excepciones en países altamente tecnológicos como Japón, Singapur, Korea del sur, etc., las tecnologías de Monitoreo, Reporte y verificación (MRV), más cercanas al uso industrial e infraestructuras, ayudan a monitorear el comportamiento en tiempo real de las edificaciones. Ahora, esta información estará a disposición del cliente, lo que lo comprometerá a generar nuevas acciones a las que no se está muy acostumbrado en el entorno viviendas, pero que inciden directamente en el desempeño de la edificación.

Actividades como mantención preventiva, re- cambio de dispositivos y componentes después una cantidad de horas de uso de dispositivos y componentes de la edificación deberán ser contempladas en nuestro cotidiano como usuarios, ya que si quisiéramos exigir nuevos estándares de calidad a la edificación deberemos estar a la altura.

En ese sentido, ya tenemos incorporada esta condición para otros productos. Por ejemplo, al comprar un vehículo, se contabilizan en los costos las distintas mantenciones recomendadas por fabricantes, donde algunas son obligatorias incluso para hacer valer garantías.

Otro caso es el de los electrodomésticos, que también cuentan con indicaciones del fabricante para su mantención, garantías, manuales de usuario, exclusiones de las obligaciones en cuanto a un mal uso del consumidor, etc.

Esto lleva a la conclusión de que esta tecnología, además de generar una horizontalidad en las relaciones de compradores y vendedores, confianza, transparencia y colaboración, conceptos entendidos como “derechos”, también se instalaran los “deberes” para este nuevo tipo de usuarios, donde BIM en dimensiones avanzadas 6D o 7D, podrá ayudar con la información necesaria en la etapa de operación y mantenimiento.

Autor:

• Equipo Blockbim y Pablo Pulgar Rubilar, Profesor UTEM, Depto Cs. de la Construcción. Coordinador Programa EFICONS.

Blog Proyecto Blockbim.

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